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Recuperar los gastos de AJD Actos jurídicos documentados de la Hipoteca.

Redacción Kinos 05 de noviembre de 2018 07:00

Gastos de la Hipoteca.

Hoy día 5 de noviembre se reúne el Pleno de Magistrados de la Sala para unificar la jurisprudencia. A continuación, resumimos la información relevante a partir de la sentencia número 1505/2018, del 16 de octubre de 2018

El Tribunal Supremo ha modificado la jurisprudencia y señala que es el banco quien debe abonar el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados de las hipotecas. Se abre así la posibilidad de recuperar los gastos de la hipoteca. Esta sentencia viene a confirmar la versión de la mayoría los juristas, que se inclinan por pensar que los gastos de formalización hipotecarios deberían ser asumidos en su totalidad por el banco, ya que es a éste a quien le interesa tener la hipoteca sobre la vivienda para estar cubierto en caso de impago.

¿Quién, qué y cómo reclamar los gastos de formalización de la hipoteca?

Quién puede reclamar los gastos de la hipoteca
Cualquier persona, no empresa, que actualmente esté pagando una hipoteca puede iniciar un proceso de reclamación, reclamando la devolución de todos los gastos y disponiendo de un periodo de cuatro años a contar desde la sentencia –hasta el 24 de diciembre de 2019-. ¿Y si ya he amortizado mi hipoteca? En ese caso, se pueden poner en marcha los trámites siempre que haya transcurrido un plazo de cuatro años antes de la sentencia, es decir, desde el 23 de diciembre de 2011 en adelante.

Pasos para reclamar los gastos hipotecarios
Para ello, se debe acudir al banco con quien se contrató el préstamo hipotecario y, en caso de no conseguir la devolución, se puede optar por seguir el procedimiento por vía judicial –cumplidos dos meses sin obtener respuesta o si ésta es negativa- .

Qué gastos se pueden reclamar
Además del reembolso del impuesto de los Actos Jurídicos Documentados (alrededor del 75% de los gastos hipotecarios), se pueden exigir, están los de notaría, los del registro de la propiedad y los de gestoría –si el banco la impone-.

  • Impuesto de actos jurídicos documentados
  • Comisión de apertura
  • Gastos de gestoría si el banco lo impone
  • Gasto de registro de la propiedad
  • Gasto de notaría

¿Qué documentos necesito para iniciar la reclamación por vía judicial?

Para interponer una demanda ante la justicia en la que se solicite la nulidad de la cláusula de formalización de la hipoteca es preciso tener la escritura de la hipoteca, la factura del notario y la del registrador, así como la carta de pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600). Si no se dispone de de toda la documentación, se puede pedir un duplicado a la entidad financiera o a la Agencia Tributaria- factura del impuesto de Actos Jurídicos Documentados-.

Se calcula que los gastos de formalización suponen entre el 2,5 % y 3% del préstamo hipotecario y que entre 6 y 8 millones de hipotecas podrían verse afectadas por esta cláusula abusiva en España.

Los gastos de la hipoteca se pueden recuperar incluso después de haber pagado la deuda.

Los tribunales consideran imprescriptible la reclamación de una cláusula abusiva que sea declarada nula.

La duda sobre si una vez cancelada la hipoteca se puede iniciar un proceso para reclamar los gastos repercutido por el banco para formalizar el préstamo está siendo resuelto por los tribunales. Pese a la negativa de las entidades financieras, que recurren al argumento de que ya no existe hipoteca, la justicia es clara: una cláusula nula lo ha sido y lo será siempre y no debió desplegar efectos. O, lo que es lo mismo, no hay plazo para reclamar, ya que la nulidad de dicha cláusula abusiva es absoluta, debiendo ser eliminada del contrato como si nunca hubiera existido. El afectado siempre puede acudir a la justicia para que se declare nula la cláusula y, a partir de esa declaración, por razones de seguridad jurídica, tiene cinco años para exigirlo.

Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia, confirma este criterio y declara que, aunque la hipoteca se haya cancelado, el agraviado podrá reclamar la devolución de los pagos que como "gastos hipotecarios" realizó indebidamente en el momento de la firma. De este modo, el tribunal confirma la condena impuesta en instancia a Kutxabank: la devolución de la mitad de los gastos notariales y la totalidad de los gastos registrales y de tasación, con los intereses correspondientes. Y ello porque, tal y como afirma, la cláusula que trasladaba este coste al consumidor es nula de pleno derecho.

El desencadenante de estas demandas es una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015, que, con carácter general, estableció que la denominada "cláusula de gastos hipotecarios" fue incorporada de manera abusiva por las entidades bancarias, ya que cargaba al consumidor con todos los costes que generaba la formalización de la hipoteca (tasación, gestoría, notario y registrador), cuando, en realidad, el más beneficiado por la inscripción de la escritura pública era el banco, que aumentaba así las garantías de cobro. Además, subrayaba el Supremo, se estaban trasladando al hipotecado determinados gastos de documentación y tramitación que por ley corresponden al empresario. La Audiencia de Bizkaia se remite precisamente a esta resolución del Supremo para fundamentar la declaración de nulidad de la estipulación de gastos a cargo del prestatario incluida en la hipoteca y recurrida por los afectados una vez cancelaron la deuda.

Ante la reclamación del consumidor, normalmente, y como sucede en el caso resuelto en Bizkaia, los bancos se opongan a la demanda argumentando que el consumidor carece de acción contra ellos por "ausencia de objeto", esto es, porque ya no está vivo el crédito hipotecario que les unía.

Sin embargo, como en este caso, la justicia avala la recuperación de los gastos hipotecarios en estos supuestos porque se trata de un supuesto de nulidad absoluta. Consecuentemente sus efectos no pueden convalidarse con el paso del tiempo, y esto hace que la acción no se someta a plazo alguno al ser imprescriptible la acción de nulidad.